ADVERTISEMENT
หากคุณเพิ่งจะได้ก้าวเข้ามาในโลกอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังต้องการกู้เงินโดยใช้ทรัพย์สินค้ำประกัน คำว่า “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” อาจผ่านเข้าหูคุณมาบ้าง แต่หากคุณยังสงสัยอยู่ว่า จำนอง และ ขายฝาก คืออะไร? ต่างกันอย่างไร? มีกฏหมาย สัญญาและขั้นตอนอย่างไรบ้าง?
เปรียบเทียบ จำนองและขายฝาก
คำอธิบาย | จำนอง | ขายฝาก |
ลักษณะสัญญา | ผู้จำนองไม่ต้องโอนทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง | ผู้จำนองต้องโอนทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง |
กรณีทำผิดสัญญา | ผู้รับจำนองฟ้องศาลเพื่อบังคับคดียึดทรัพย์ | ทรัพย์สินตกเป็นของเจ้าหนี้ทันทีหากไม่ได้มาไถ่ถอนในระยะสัญญาหรือระยะขยายเวลา |
ค่าจดทะเบียน | 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท | 2% ของราคาประเมินและต้องชำระภาษี ณ ที่จ่าย และอาการแสตมป์ |
วงเงิน | โดยส่วนมาก 30% ของราคาประเมิน | 40-70% ของราคาประเมิน |
จำนอง คืออะไร?
การจำนอง คือ การที่ผู้กู้หรือผู้จำนองนำอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดิน คอนโด บ้าน มาวางเป็นหลักประกัน แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะยังไม่ถูกโอนไปยังผู้ให้กู้หรือผู้รับจำนอง ซึ่งถ้าผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองจะต้องยื่นฟ้องร้องศาลเพื่อให้ทำการบังคับคดี ยึดทรัพย์ ประมูลขาย นำเงินมาชำระหนี้
ประเภทการจำนอง
- การจำนองทรัพย์สินของตนเองเพื่อประกันการชำระหนี้ตนเอง
- การจำนองทรัพย์สินของตนเองเพื่อประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
เกณฑ์และขั้นตอนในการจำนอง
- ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ที่จะจำนอง
- สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฏหมาย เช่น
- ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
- ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เช่น ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
- การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ
สัญญาจำนองมีผลและลักษณะอย่างไรบ้าง?
- ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ
- ผู้รับจำนองมีสิทธิที่เรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตนได้หากผู้จำนองขาดส่งดอกเบี้ยมานานกว่า 5 ปี, ทรัพย์สินรวมต่ำกว่าเงินค้างชำระ และไม่มีจำนองรายการอื่นที่ได้จดทะเบียนไว้เหรือทรัพย์สินเดียวกัน
- หากทรัพย์สินมีราคาอยู่ต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ ผู้จำนองหรือลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินที่ขาดค้างชำระอยู่
- ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองได้เฉพาะทรัพย์สินที่จดทะเบียนจำนองเท่านั้น ไม่สามารุบังคับจำจองทรัพย์สินอื่นๆที่ไมไ่ด้จดจำนองได้ เช่น อาคารที่ปลูก หรือพืชผลการเกษตรบนที่ดินที่จดจำนอง
- หากมีการบังคับจำนอง เมื่อทรัพย์สินถูกขายทอดตลาดและนำเงินที่ได้รับมาชำระหนี้คืนแก่ผู้รับจำนองเรียบร้อย เงินที่เหลือจากการขายทรัพย์สินจะต้องถูกส่งคืนให้กับผู้จำนอง
ข้อดีของการจำนอง
สำหรับผู้กู้หรือผู้จำนอง มีโอกาสเสียทรัพย์สินน้อยกว่าเพราะไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ทันที แต่ต้องแลกกับวงเงินของราคาประเมินที่ต่ำกว่าขายฝาก
ขายฝาก คืออะไร?
ขายฝาก เรียกให้เข้าใจง่ายๆ “การขายและเปิดโอกาสให้ซื้อคืน” คือ การที่ผู้กู้หรือลูกหนี้ ใช้อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ มาวางเป็นหลักประกันโดยการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเจ้าหนี้ โดยตกลงกันว่าลูกหนี้สามารถซื้อและไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นๆคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
แบบสัญญาขายฝาก
- ขายฝากอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด เรือ สัตว์พาหนะ หรืออื่นๆ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงานที่มีหน้าที่รับผิดชอบ เช่น บ้าน ต้องจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอที่บ้านตั้งอยู่ เรือ ต้องจดทะเบียน ณ กรมเจ้าท่า
- ขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา เช่น นาฬิกา โทรทัศน์ หรืออื่นๆที่มีราคาตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป ต้องมีหลักฐาน หนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องมีการรับผิดชอบหรือต้องมีการวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วน
เกณฑ์และขั้นตอนในการขายฝาก
- เจ้าหนี้เดินทางไปยังที่ดิน บ้าน คอนโดหรืออื่นๆ ประเมินราคาและตกลงทำสัญญากับลูกหนี้
- ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฏหมาย
- ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
- ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เช่น ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
- การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ
สัญญาขายฝากมีผลและลักษณะอย่างไรบ้าง?
- เจ้าหนี้หรือผู้รับซื้อฝากไม่สามารถจำหน่ายทรัพย์สินได้ หากผู้ขายฝากหรือลูกหนี้ได้ตกลงไว้ หากฝ่าฝืน ทางเจ้านี้ต้องชดใช้ความเสียหายให้กับลูกหนี้
- หากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดเวลาใช้สิทธิไถ่คืนไม่เกิน 10 ปีนับตั้งแต่วันขายฝาก
- หากเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษหรือธรรมดา ต้องกำหนดเวลาใช้สิทธิไถ่คืนไม่เกิน 3 ปีนับตั้งแต่วันขายฝาก
- สัญญาสามารถขยายกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินได้ แต่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลายมือชื่อผู้รับไถ่
- ผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินขายฝากคืนได้ คือ ผู้ขายฝากหรือทายาท ผู้รับโอนสิทธิการไถ่ และบุคคลที่ระบุในสัญญาว่าเป็นผู้สามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้
- ผู้มีสิทธิให้ไถ่ทรัพย์สินขายฝากคืนได้ คือ ผู้รับซื้อหรือทายาท ผู้รับโอนสิทธิขายฝาก
ข้อดีของการขายฝาก
สำหรับผู้กู้หรือลูกหนี้ จะมีโอกาสได้รับวงเงินที่สูงกว่าการจำนอง และได้รับการอนุมัติเร็วกว่า
สำหรับผู้ปล่อยกู้หรือลูกหนี้ มีความปลอดภัยในการปล่อยกู้มากกว่าเนื่องจากทางผู้กู้ต้องโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้กับผู้ปล่อยกู้