จำนอง ขายฝาก คืออะไร? ต่างกันอย่างไร? มีกฏหมาย สัญญาขั้นตอนอย่างไรบ้าง?

จำนอง ขายฝาก

ADVERTISEMENT

[สารบัญ] จำนอง ขายฝาก คืออะไร? ต่างกันอย่างไร? มีกฏหมาย สัญญาขั้นตอนอย่างไรบ้าง?
    Add a header to begin generating the table of contents

    หากคุณเพิ่งจะได้ก้าวเข้ามาในโลกอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังต้องการกู้เงินโดยใช้ทรัพย์สินค้ำประกัน คำว่า “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” อาจผ่านเข้าหูคุณมาบ้าง แต่หากคุณยังสงสัยอยู่ว่า จำนอง และ ขายฝาก คืออะไร? ต่างกันอย่างไร? มีกฏหมาย สัญญาและขั้นตอนอย่างไรบ้าง?

    เปรียบเทียบ จำนองและขายฝาก

    คำอธิบาย จำนอง ขายฝาก
    ลักษณะสัญญา ผู้จำนองไม่ต้องโอนทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง ผู้จำนองต้องโอนทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง
    กรณีทำผิดสัญญา ผู้รับจำนองฟ้องศาลเพื่อบังคับคดียึดทรัพย์ ทรัพย์สินตกเป็นของเจ้าหนี้ทันทีหากไม่ได้มาไถ่ถอนในระยะสัญญาหรือระยะขยายเวลา
    ค่าจดทะเบียน 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท 2% ของราคาประเมินและต้องชำระภาษี ณ ที่จ่าย และอาการแสตมป์
    วงเงิน โดยส่วนมาก 30% ของราคาประเมิน 40-70% ของราคาประเมิน


    จำนอง คืออะไร?

    การจำนอง คือ การที่ผู้กู้หรือผู้จำนองนำอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดิน คอนโด บ้าน มาวางเป็นหลักประกัน แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะยังไม่ถูกโอนไปยังผู้ให้กู้หรือผู้รับจำนอง ซึ่งถ้าผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองจะต้องยื่นฟ้องร้องศาลเพื่อให้ทำการบังคับคดี ยึดทรัพย์ ประมูลขาย นำเงินมาชำระหนี้

    ประเภทการจำนอง

    1. การจำนองทรัพย์สินของตนเองเพื่อประกันการชำระหนี้ตนเอง
    2. การจำนองทรัพย์สินของตนเองเพื่อประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น

    เกณฑ์และขั้นตอนในการจำนอง

    1. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ที่จะจำนอง
    2. สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฏหมาย เช่น
    • ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
    • ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เช่น ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
    • การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ

    สัญญาจำนองมีผลและลักษณะอย่างไรบ้าง?

    1. ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ
    2. ผู้รับจำนองมีสิทธิที่เรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตนได้หากผู้จำนองขาดส่งดอกเบี้ยมานานกว่า 5 ปี, ทรัพย์สินรวมต่ำกว่าเงินค้างชำระ และไม่มีจำนองรายการอื่นที่ได้จดทะเบียนไว้เหรือทรัพย์สินเดียวกัน
    3. หากทรัพย์สินมีราคาอยู่ต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ ผู้จำนองหรือลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินที่ขาดค้างชำระอยู่
    4. ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองได้เฉพาะทรัพย์สินที่จดทะเบียนจำนองเท่านั้น ไม่สามารุบังคับจำจองทรัพย์สินอื่นๆที่ไมไ่ด้จดจำนองได้ เช่น อาคารที่ปลูก หรือพืชผลการเกษตรบนที่ดินที่จดจำนอง
    5. หากมีการบังคับจำนอง เมื่อทรัพย์สินถูกขายทอดตลาดและนำเงินที่ได้รับมาชำระหนี้คืนแก่ผู้รับจำนองเรียบร้อย เงินที่เหลือจากการขายทรัพย์สินจะต้องถูกส่งคืนให้กับผู้จำนอง

    ข้อดีของการจำนอง

    สำหรับผู้กู้หรือผู้จำนอง มีโอกาสเสียทรัพย์สินน้อยกว่าเพราะไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ทันที แต่ต้องแลกกับวงเงินของราคาประเมินที่ต่ำกว่าขายฝาก

    ขายฝาก คืออะไร?

    ขายฝาก เรียกให้เข้าใจง่ายๆ “การขายและเปิดโอกาสให้ซื้อคืน” คือ การที่ผู้กู้หรือลูกหนี้ ใช้อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ มาวางเป็นหลักประกันโดยการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเจ้าหนี้ โดยตกลงกันว่าลูกหนี้สามารถซื้อและไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นๆคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด

    แบบสัญญาขายฝาก

    1. ขายฝากอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด เรือ สัตว์พาหนะ หรืออื่นๆ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงานที่มีหน้าที่รับผิดชอบ เช่น บ้าน ต้องจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอที่บ้านตั้งอยู่ เรือ ต้องจดทะเบียน ณ กรมเจ้าท่า
    2. ขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา เช่น นาฬิกา โทรทัศน์ หรืออื่นๆที่มีราคาตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป ต้องมีหลักฐาน หนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องมีการรับผิดชอบหรือต้องมีการวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วน

    เกณฑ์และขั้นตอนในการขายฝาก

    1. เจ้าหนี้เดินทางไปยังที่ดิน บ้าน คอนโดหรืออื่นๆ ประเมินราคาและตกลงทำสัญญากับลูกหนี้
    2. ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฏหมาย
    • ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
    • ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เช่น ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
    • การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ

    สัญญาขายฝากมีผลและลักษณะอย่างไรบ้าง?

    1. เจ้าหนี้หรือผู้รับซื้อฝากไม่สามารถจำหน่ายทรัพย์สินได้ หากผู้ขายฝากหรือลูกหนี้ได้ตกลงไว้ หากฝ่าฝืน ทางเจ้านี้ต้องชดใช้ความเสียหายให้กับลูกหนี้
    2. หากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดเวลาใช้สิทธิไถ่คืนไม่เกิน 10 ปีนับตั้งแต่วันขายฝาก
    3. หากเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษหรือธรรมดา ต้องกำหนดเวลาใช้สิทธิไถ่คืนไม่เกิน 3 ปีนับตั้งแต่วันขายฝาก
    4. สัญญาสามารถขยายกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินได้ แต่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลายมือชื่อผู้รับไถ่
    5. ผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินขายฝากคืนได้ คือ ผู้ขายฝากหรือทายาท ผู้รับโอนสิทธิการไถ่ และบุคคลที่ระบุในสัญญาว่าเป็นผู้สามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้
    6. ผู้มีสิทธิให้ไถ่ทรัพย์สินขายฝากคืนได้ คือ ผู้รับซื้อหรือทายาท ผู้รับโอนสิทธิขายฝาก

    ข้อดีของการขายฝาก

    สำหรับผู้กู้หรือลูกหนี้ จะมีโอกาสได้รับวงเงินที่สูงกว่าการจำนอง และได้รับการอนุมัติเร็วกว่า

    สำหรับผู้ปล่อยกู้หรือลูกหนี้ มีความปลอดภัยในการปล่อยกู้มากกว่าเนื่องจากทางผู้กู้ต้องโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้กับผู้ปล่อยกู้

    เรื่องที่เกี่ยวข้อง

    ติดตามรับบทความน่าสนใจ​

    ADVERTISEMENT

    คุณอาจชอบ..

    Scroll to Top